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河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民二终字第00920号
上诉人(原审被告):陈跃东,男。
委托代理人:陈从林,男,系上诉人父亲。
被上诉人(原审原告):桐柏县盛达黄金机械制造有限公司,住所地:桐柏县城关镇淮源大道。
诉讼代表人:桐柏县盛达黄金机械制造有限公司破产管理人。
委托代理人:朱涛,男,汉族。
委托代理人:王磊,河南朝野律师事务所律师。
上诉人陈跃东与被上诉人桐柏县盛达黄金机械制造有限公司(以下简称:盛达公司)租赁合同纠纷一案,陈跃东不服桐柏县人民法院(2015)桐民初字第00325号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后,依法组成合议庭,于2015年8月6日公开开庭审理。上诉人陈跃东的委托代理人陈从林,被上诉人盛达公司的委托代理人朱涛、王磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明:原被告经协商,原告盛达公司将其位于北大门西侧自东向西第二、三、四间门面房出租给被告。双方于2005年12月13日签订了《房屋租赁合同书》。合同主要内容:“一、出租房屋位置:盛达公司北大门西侧从东向西第二、三、四(含后面两位耳屋)间门面房屋,南指所租房屋后房檐内。二、租赁期限:二〇〇五年十二月十三日至二〇二九年六月二十九日。乙方同意原租赁户租赁房屋到期(原租赁户到期时间二〇〇九年六月二十九日)后,由乙方实际接收使用房屋。三、租金陆万伍仟元,在本全同签订生效时,乙方一次性支付甲方陆万伍仟元。十、由于故意违约造成本合同不能继续履行,违约方承担违约责任;若甲方违约,退回全部租金,违约方向对方支付本合同确定租金总额的45%违约金。不可抗拒因素使合同不能履行,由甲乙双方另行协商处理。若需拆建,应把全部租金退回”。合同签订后,被告陈跃东向盛达公司交纳了租金,被告于2009年6月29日原租户租房到期后实际占有使用该房屋至今。
2007年11月6日,原告盛达公司以资不抵债,不能清偿到期债务为由,向原审法院提出破产清算申请,原审法院于2007年11月28日裁定受理。破产申请受理后,原审法院于2009年7月10日向各租房户发出解除租赁合同公告,原告于2012年6月22日向被告送达了解除门面房租赁合同通知。盛达公司破产程序现尚未终结。
原告同意退还被告全部租金并按照租金总额的45%补偿因合同不能履行给被告造成的经济损失。
原审法院认为:原被告于2005年12月13日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。但合同实际履行是2009年6月29日,而原告的破产申请已于2007年11月28日被本院立案受理。根据破产法第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”,该租赁合同应于2008年1月28日(破产申请受理之日起两个月)视为自动解除,原被告签订的《房屋租赁合同书》还没有实际履行就已被解除。被告现占用原告房屋已无法律依据,原告要求被告交付所租赁房屋的诉请,原审法院予以支持。
关于被告辩称原告应承担违约金、赔偿租金损失及装修费用损失,原审法院评析如下:第一,关于违约金。原被告双方均同意按合同约定,由原告退还被告全部租金并向被告支付租金数额的45%作为对被告损失的补偿。原审法院予以支持。第二,关于租金损失。被告主张应按同等房屋市场租赁价格赔付剩余租期的租赁损失,因原告破产导致合同不能履行,不属违约行为,且合同仅约定了合同不能履行原告应退回全部租金,并未约定赔偿损失。故对被告的该项辩解,原审法院不予采纳。第三,关于装修损失。原被告签订的《房屋租赁合同书》已于2008年1月28日被依法自动解除,被告是于2009年6月29日占用所租房屋,合同解除后因使用该房屋产生的费用应由被告承担。对被告的该项辩解,原审法院不予采纳。
原审法院判决:一、被告陈跃东自本判决生效之日起三十日内向原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司交付租赁原告北大门西侧自东向西门面房第二、三、四间。二、原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告陈跃东房屋租赁费65000元,并向被告陈跃东支付补偿金29250元(65000元×45%)。案件受理费100元,由原告负担。
陈跃东上诉称:1、盛达公司应承担因解除合同造成合同履行不能租赁损失和房屋装修损失。上诉人签订合同于2005年,但实际接手租赁房屋是2009年6月29日,被上诉人已经于2007年申请破产,未将破产情况告知上诉人,隐瞒事实,占有上诉人的租金,导致上诉人交纳20年的租赁费,却在14年内不能正常使用房屋,构成违约。上诉人对房屋进行过装修,装修房屋的损失应由上诉人赔偿。原审判决仅返还租金、支付违约金,不足以弥补上诉人的损失。2、原审程序违法。上诉人反诉请求解除合同,要求房屋租赁损失、装修损失,原审驳回违法,申请被驳回后,上诉人进行复议,原审未予答复。综上,请求二审增判盛达公司因解除合同给上诉人造成的损失24000元。
盛达公司答辩称:1、不能按合同约定履行,不应承担损失。因盛达公司已经破产,按照我国破产法第十八条的规定,盛达公司与上诉人的合同已经于2008年1月28日法定解除,上诉人应依法向盛达公司的破产管理人交付房屋。2、按照破产法的规定,企业破产不属于违约事由,不应支付违约金。因未履行合同的损失应按照破产法第三十五条的规定执行,被上诉人为化解矛盾,按照租金损失的45%对上诉人的损失进行补偿,合理合法。3、原审程序合法。上诉人提出的鉴定无事实及法律依据;当事人的鉴定申请,法院有权决定是否准许,故原审程序合法。请求维持原判。
本院根据上诉人与被上诉人的诉辩意见,归纳案件的争议焦点为:盛达公司是否应当承担因解除租赁合同造成上诉人不能按期使用租赁房屋的损失以及房屋装修费用损失。
本院经审理确认原审查明的事实。
本院认为:陈跃东与盛达公司的租赁合同有效,但在合同履行过程中,盛达公司的经营环境客观上发生变化,造成租赁合同无法继续履行,按照我国《合同法》第九十四条的规定,因不可归责于合同双方的原因致使合同目的不能实现的,当事人可以解除合同。我国《破产法》第二十八条也对此作出规定,破产企业因破产享有法定的合同解除权。受理盛达公司破产案件的人民法院及破产管理人分别发出公告、通知,解除房屋租赁合同。原审因此认定房屋租赁合同应当解除,适用法律正确。按照我国《合同法》的规定,盛达公司对解除房屋租赁合同产生的损失应予赔偿。按照我国《破产法》的规定,陈跃东应当按照破产清算程序申报债权,在破产清算程序中得以补偿其债务。关于陈跃东的损失数额:陈跃东对自己的房屋租赁损失、装修损失负有举证责任,其未提供租金损失及装修损失的具体数据以及相关依据,原审按照租赁合同约定内容,结合实际履行情况,判令退还租金并按合同约定计算违约损失,较为充分地保护了陈跃东的合同利益,陈跃东上诉称未履行合同的其他损失因证据不足,本院不予采信。上诉人的原审答辩状虽然合并反诉状,但未在其中提出诉讼请求,也未交纳诉讼费用,其答辩意见只能作为抗辩意见处理,原审驳回其鉴定申请,符合我国《民事诉讼法》不诉不理的原则,程序合法。综上,陈跃东的上诉理由因证据不足、法律依据不足,不能成立。原审判决事实清楚,适用法律正确,程序合法,处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费400元,由上诉人陈跃东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李新华1
审判员 郭金雨1
审判员 李 路 明
二〇一五年九月二十五日
书记员 孙 方 超


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