一家八口因共同继承的房屋被部分共有人擅自出卖给第三人而对簿公堂，擅自出卖行为是否有效？第三人是否可以以不知情抗辩？河南省南阳市桐柏县人民法院近日审结了此案。

    案情

    老赵与妻子杜某共育有六个子女：赵阳、赵明、赵辉、赵丽、赵红、赵佳（均为化名）。老赵2007年因病去世，留有一套位于桐柏县城的老房子，该房产的土地使用权证显示面积为230平方米。老赵去世后，该房屋便一直闲置，杜某及其子女并未对其进行分割，因此该房屋杜某及其六个子女都享有合法的继承权，属于他们的共同财产。

    2013年8月，桐柏县某房地产开发公司准备要在该房屋所在地进行开发，赵辉便于妻子魏某找到开发商王某，在没有取得其余家人的同意下，私自与王某签订了转让房屋《协议》，约定王某将房屋开发建成后，其中二楼和四楼交付给赵辉夫妇永久性使用。该协议签订后，王某就将土地使用证范围内的四间瓦房予以拆除，并且开挖了地基。杜某及其余子女知道赵辉夫妇私自处置房屋后，均表示不同意，在与赵辉夫妇多次理论无果后，杜某及其余五个子女将赵辉夫妇告上法庭，一家八口对簿公堂。

    分歧

    在本案审理过程中，有两种不同的意见：第一种意见认为，该房屋是杜某及其六子女共同财产。赵辉及其妻子在未得到杜某及其他人任何授权的情况下，擅自卖房，侵害了其他共有人对该房的合法所有权，故协议无效。第二种意见认为，赵辉擅自处分共同财产，开发商王某并不知情，其购房是善意的，应当维护王某的合法权益，认定协议有效。

    结果

    桐柏县法院最终采纳了第一种意见，判决被告赵辉、魏某和第三人王某签订的转让房屋《协议》为无效合同。

    说法

    桐柏县法院审理后认为，赵辉夫妇在未征得房屋共有人同意和认可的情况下，私自与第三人王某签订转让与杜某及其子女共有的房地产的《协议》，损害了杜某及其余子女的合法权益。

    我国《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，该条款属于法律的强制性规定。我国《合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，桐柏法院根据上述法律规定作出《协议》无效的判决。对于因该协议无效给第三人王某造成的损失，其具体数额暂不能确定，可另行处理，不能作为协议有效的抗辩理由。