【裁判要旨】
房产管理局在办理房屋抵押权登记时，审查不严，登记办证行为违法，造成抵押权人损失，应依过错程度承担行政赔偿责任。
案号 一审：（2013）宛龙行初字第1号 二审：（2014）南行终字00042号
【案情】
原告：李善奇、宋瑞莲。
被告：南阳市房产管理局。
原告李善奇、宋瑞莲系夫妻关系。2011年11月10日，二原告与王新奇签订借款合同、个人借款抵押合同。双方约定，王新奇借二原告现金200万元，借款期限自2011年11月10日至2012年1月9日，借款期限内按约定月利率2%执行，借款逾期按约定月利率4%执行，同时约定逾期还款时按约定罚息执行的同时并支付违约金日千分之五等等。当日，借款人王新奇以其所有的位于卧龙区大屯村十里庙的房产（证号为宛市房权字第1101009312号）为该笔借款抵押担保。2011年12月12日，王新奇的委托代理人杨育向被告申请位于市卧龙区大屯村十里庙的宛市房权证字第1101009312号房权证证载房屋的抵押登记。提交了登记申请表、房屋所有权证、经公证的借款合同、个人抵押借款合同、保证担保借款合同、评估报告以及委托合同和当事人的身份证件等材料，被告经审查后准予登记。2012年1月10日，王新奇的委托代理人杨育领取了宛房他字第1103003925号房屋他项权证。房产抵押登记生效的次日，二原告即将人民币200万元借款支付给借款人王新奇。借款到期后，王新奇无力偿还借款本息，2012年3月3日双方经协商达成王新奇将抵押房屋抵偿原告欠款的协议。因房屋在抵押之中，被告工作人员告知原告解除抵押后方能办理转移登记。为将抵押房屋转移登记在二原告名下，二原告无奈，于2012年3月5日和王新奇委托代理人杨育填写了房屋抵押权注销登记申请书，申请理由为“借款结清”，交回了第1103003925号房屋抵押权证。2012年3月12日，二原告和王新奇委托代理人杨育持经公证的“抵债协议书”向被告申请房屋转移登记，被告工作人员口头告知房屋产权有争议，不能办理。为取得被告书面告知书，二原告于2012年3月14日在公证员的陪同下向被告递交了书面房产过户登记申请书，请求被告三日内办理过户登记。2012年4月11日被告以书面形式告知原告，要求过户房产因产权存在争议，暂停办理该房屋转移登记手续。原来，抵押登记的房屋早在2000年5月17日已由被告为南阳市神龙物资有限公司办理了房屋登记，2011年5月31日被告又为王新奇办理了房屋登记，导致房屋产权发生争议。2012年7月13日，二原告以借款人王新奇为被告诉至南阳市卧龙区法院，请求判令王新奇偿还借款本息。经法院主持调解，二原告与王新奇达成协议：王新奇于2012年8月15日前清偿李善奇、宋瑞莲借款本息合计2440000元整和违约金286666元；如逾期，则自2012年8月16日起按本金2000000元未清偿部分按月息4分的标准（对超出中国人民银行同期贷款利率4倍以上的部分不予支持）计算利息至款付清之日止。2012年8月1日，卧龙区法院以（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书予以确认。因王新奇未能按民事调解书履行还款义务，二原告申请我院强制执行。因王新奇暂无财产可供执行，2012年10月26日，法院作出执行裁定，中止（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书的执行。
二原告认为，基于对被告南阳市房产管理局办理的房产抵押登记的信任，才将200万元借出。当以抵押房产实现债权时，被告以“因该房产权属有争议”暂停办理该房屋转移登记手续，被告为产权有争议的房产办理抵押登记明显违法，直接造成二原告巨大经济损失，诉至本院。要求依法确认被告为王新奇所有的位于卧龙区大屯村十里庙的证号为“宛市房权字第1101009312号”的房产办理的抵押登记违法，判令被告赔偿原告经济损失借款本金200万元，借款合同期内的利息8万元，并应自2012年1月10日起，以借款本金200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息至款付清之日止。
被告南阳市房产管理局辩称：原告的诉请没有法律依据，被告办理的该房产抵押登记事实清楚，依据充分，程序合法，不应承担任何赔偿责任。
【审判】
河南省南阳市卧龙区人民法院经审理认为，存在争议的房产不得办理抵押。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证，本案抵押的房产由被告先后办理房产证，造成“一房两证”，登记发证行为违法，必然造成权属争议。房屋登记档案均由被告管理，被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记，明显违背上述法律规定，抵押登记行政行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖，才将200万元借出，当抵押权无法行使时又寻求了司法渠道救济，终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权，造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元，约定的利息及违约金属间接损失。王新奇明知用作抵押的房产证存在争议而向被告提供，被告未尽合理审慎职责，办理了房屋抵押登记，共同导致原告经济损失，该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系，被告依法应当承担相应的行政赔偿责任，以直接损失的50%为宜。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。
据此，卧龙区人民法院判决：确认被告为宛市房权证字第1101009312号房权证证载房屋办理的抵押登记行为（宛房他字第1103003925号房屋他项权证）违法；本判决生效后十日内，被告赔偿二原告经济损失100万元；驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，原告、被告均不服一审判决，提出上诉。李善奇、宋瑞莲上诉称：过错均在房管部门，法院应判决房产管理部门承担借款本金200万元及利息。南阳市房产管理局上诉称：被告抵押登记不存在违法，李善奇夫妇的损失是由于王新奇诈骗行为造成，被告不应承担任何责任。
河南省南阳市中级人民法院经审理，判决：驳回上诉，维持一审判决。
【评析】
房管局的登记行为是代表国家行使公权力，使其房屋登记行为具有公信力。这种行为属于具体行政行为，其性质为行政确认。本案的焦点问题在于：一是房管局抵押登记行为是否违法，是否存在过错；二是房管局应否承担行政赔偿责任；三是房管局应如何担责。
一、房屋登记机关抵押登记行为违法且存在过错
《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产” 不得抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项也有相同规定。本案抵押的房产由被告先后办理房产证，造成“一房两证”，登记发证行为违法，必然造成权属争议。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证，所以“一房”不可能存在“两证”。如存在争议，房屋登记档案均由被告管理，被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记，明显违背上述法律规定，抵押登记行政行为违法。
二、房屋登记机关错误登记产生的责任为行政赔偿责任，也属于特殊侵权责任
《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条文并未规定房屋登记部门登记错误的归责原则。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”第三十六条第（八）项规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”《国家赔偿法》的归责采用违法规则的原则，倾向于无过错责任。而我国民事赔偿制度的基本归责原则是过错责任原则。早在《国家赔偿法》实施之先，《民法通则》第121条就规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中, 侵犯公民、法人的合法权益造成损害的, 应当承担民事责任”。可见，国家赔偿责任是从民事赔偿责任中分化出来的，是一种特殊的民事责任。过错责任的归责原则应当在国家赔偿中得到体现。尤其是在房屋登记中，登记机关登记错误的原因，往往是申请人故意弄虚作假和房产部门审查不严共同造成的，如仅仅依照《国家赔偿法》中的违法责任原则，裁判登记部门承担全部赔偿责任，显然有失公允。
三、房屋登记机关依其过错程度承担行政赔偿责任
建设部《房屋登记办法》第九十二条第二款规定：“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”南阳市房产管理局在为南阳市神龙物资有限公司颁发房屋所有权证后，又为王新奇颁发了房屋所有权证，造成一房两证。作为肩负房屋登记职责的机关，应依法实施具体行政行为，不应对一房两证的房产再颁发他项权证书，其行政行为显属违法。原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖，将200万元借出，当抵押权无法行使时又寻求了司法渠道救济，终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权，造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元，约定的利息及违约金属间接损失。被告未尽合理审慎职责，办理了房屋抵押登记，共同导致原告经济损失，该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系，被告依法应当承担相应的行政赔偿责任。王新奇明知用作抵押的房产已为他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋所有权证并进行房屋抵押登记存在故意，过错明显，可减轻南阳市房产管理局的赔偿责任。被告承担直接损失的50%为宜，即应赔偿原告借款本金的50%为100万元。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。故法院判决确认被告为宛市房权证字第1101009312号房权证证载房屋办理的抵押登记行为违法并判令被告赔偿二原告经济损失100万元是正确的。
