稿件来源：南阳日报-?��阳网

    房屋买卖合同因违反合同效力性规定而被认定为无效，优先购买权人不能在合同被确认无效后仍主张优先购买权。

    本报记者 张萌萌 特约记者 周珂

    通 讯 员 朱小旭 全惠雅

    案 情

    刘云龙是邓州市某村村民，从1998年开始租赁邓州市某村委所有的三间砖木结构门面房及院落，年租金2000元，但双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。2001年，该村委召开领导班子会议，研究决定将该房屋以3万元的价格对外出卖，但无人购买。2004年，张新房与该村委签订房屋买卖协议，以3.9万元价格购买了该房屋。2009年11月，刘云龙主动向该村委清结了九年的租赁费1万余元。同年12月，刘云龙为优先购买权将该村委及张新房起诉至法院，请求：1. 依法宣告二被告签订的房屋买卖协议无效；2. 判令邓州市某村委以其于2001年研究决定的3万元的出卖价格将房产出卖给自己，或者判令以出售给张新房同样的价格即3.9万元的价格出卖给自己。

    审 理

    邓州市法院经审理后认为，本案被告邓州市某村委与张新房交易的房屋系邓州市某村委集体所有的房屋，处分集体财产时应以公平、公正、不损害集体利益为原则。根据《物权法》第五十九条和《村民委员会组织法》第二十四条的规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，处分集体财产应当依照法定程序经本集体成员决定。因二被告之间的房屋买卖，未经过村民会议讨论，未经本集体成员决定，违反了相关法律规定，同时被告邓州市某村委亦未能举证证明其在出卖集体财产时做到公平、公正、透明。故二被告签订的房屋买卖协议应为无效协议。

    至于刘云龙的第二项诉求，优先购买权是承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买房屋的权利，即承租人一旦行使优先购买权，承租人与出租人之间的买卖即以出租人与第三人之间约定的条款成立，因此，承租人优先购买权需以出租人和第三人之间缔结买卖合同为条件，出租人与第三人之间的合同不成立、无效，也就不存在承租人的优先购买权问题。二被告之间的买卖协议无效，则本案争议房屋又恢复到出卖前的状态，在邓州市某村委再次出卖房屋并有第三人购买之前，刘云龙作为承租人并无优先购买权，更不能强制要求邓州市某村委将房屋卖给自己。

    刘云龙要求判令被告邓州市某村委以其2001年研究决定的出卖价格将房产出卖给自己，但该决定仅是邓州市某村委的会议研究，并未形成买卖事实，刘云龙的优先购买权没有事实基础，不能形成，故不能主张；至于原告另要求判令该村委以出售给张新房同样的价格即3.9万元的价格将房屋出卖给自己，也缺乏事实和法律依据，因为二被告间的买卖归于无效后，房屋所有权仍归邓州市某村集体所有，出卖与否，如何出卖尚未可知，故这一诉求也不应支持。

    裁 判

    综上，被告邓州市某村委与张新房于2004年签订的买卖协议为无效协议，刘云龙的其他诉请不予支持。邓州市法院根据《物权法》、《村民委员会组织法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关法条及解释判决：一、被告邓州市某村委和张新房的房屋买卖协议为无效协议；二、驳回刘云龙其他诉讼请求。宣判后，刘云龙及张新房均不服，提出上诉，刘云龙上诉请求改判邓州市某村委以其于2001年研究决定的3万元的价格将房屋出卖给自己。

    张新房上诉称：张新房与邓州市某村委签订的买卖合同合法有效，法律没有禁止集体成员与集体之间的房屋买卖；而且最高院司法解释规定，承租人不能以丧失优先购买权为由请求确认出卖人与第三人的买卖合同无效，请撤销原判。

    市中院经审理认为：上诉人的上诉理由不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。

    评 析

    本案在审理中的争议焦点有两个：一是承租人优先购买权的性质；二是房屋买卖合同被认定无效后，承租人还是否有权主张优先购买权。

    （一）承租人优先购买权的性质

    承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。第三，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。

    （二）房屋买卖合同被认定无效后，承租人还是否有权主张优先购买权

    承租人行使优先购买权应具备两个条件：一是启动条件，须出租人出卖租赁房屋；二是实质性要件，承租人须以同等条件表示购买。

    优先购买权的条件发生于出卖人与第三人成立买卖合同时，而非从出卖人公开表达出售意图时开始。因为出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。就本案而言，二被告合同无效的原因在于合同的标的物是集体财产，集体财产的出卖必须依照法律规定的程序进行（未经村民会议讨论或集体成员决定），违反法定程序，合同无效。合同无效的后果是合同自始无效，即承租人的优先购买权产生的基础法律关系消失。涉案争议房屋又恢复到出卖前的状态，在邓州市某村委再次出卖房屋并有第三人购买之前，刘云龙作为承租人并无优先购买权，更不能强制要求邓州市某村委将房屋卖给自己。

    （案件当事人采用化名）