为配合做好全市问题楼盘化解工作，高效审理涉问题楼盘房地产企业破产案件，及时化解纠纷，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规、司法解释，结合全市法院破产案件受理实践，制定本操作指引。

一、总则    

第一条【总体要求】配合做好全市问题楼盘化解工作优化法治化营商环境，高效清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序,促进社会和谐稳定。

第二条【适用范围】从事房地产开发、经营活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的企业法人，不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，且所开发项目列入南阳市问题楼盘清单，申请进入破产程序的，适用本操作指引。    

第三条【组织保障】受理涉问题楼盘房地产企业破产案件，应当切实建立起党委领导、政府支持、市场化运作、法治保障的规范高效的府院联动机制。　　　　　　　　　　　　　　　　　

第四条【风险防控】要提高政治站位，坚守职责定位，注重廉政风险防控，打造干净、担当的过硬审判队伍。要认识到涉问题楼盘房地产企业破产案件的高度复杂和敏感性，从立案开始，纳入“四类案件”进行监管。要严格审查，加强防范虚假破产。

二、府院联动

第五条【政府及部门的职责】政府及部门是房地产企业破产工作顺利推进的重要保障，要全方位支持房地产企业破产工作。

1.房地产企业申请进入破产程序的，当地政府应成立工作专班，由工作专班和中介机构具体行使管理人职责，主导预重整工作。

2.发挥企业破产府院联动机制的作用，政府分管领导担任召集人，对涉问题楼盘事项提交府院联动领导小组研究决定。

3.落实社会稳定属地责任；严厉打击涉房地产企业违法犯罪行为。

4.对房地产企业破产创造良好的外部环境。包括优化瑕疵房地产企业处置以及问题楼盘相关优惠政策的落实；建立破产数据联动平台，整合政府、法院数据平台接口，便利管理人查询企业财产信息；发挥政府招商部门的优势，多渠道招募投资人，提升重整价值识别和破产重整新融资支持力度；加快建立破产重组信息共享的企业信用修复机制等。

第六条【法院的职责】全市法院要协助政府做好涉房地产企业的破产工作，充分发挥破产制度价值。

1.主导房地产企业破产审理,公平清理债权债务。维护债权人和债务人的合法权益,实现破产制度价值。

2.及时向党委政府报告企业破产中涉及党委政府协调事项，发挥在党委领导下的企业破产府院联动机制积极作用。

3.完善破产预重整制度，制订预重整标准化工作规则，加强庭外重组与破产程序的有序衔接。对预重整企业积极搞好服务和业务指导。

4.完善智慧破产审理系统。整合案件审理、资金监管、债权保护、监督评价四大核心功能，实现破产案件线上审理，文书线上流转、资金线上查询划转、财产线上处置。

5.指导和监督管理人工作。对房地产企业破产管理人工作实行“一案一评价”，对不忠实履职管理人及时提醒并问责。

三、预重整

第七条【预重整】为积极探索推行案外重组与庭内重整制度的衔接，在企业进入破产程序之前，经债务人、债权人、出资人、意向投资人等利害关系人协商后，并经政府专班同意，可以对房地产企业进行预重整，预重整法院不需立案。预重整中没有规定的，可参照重整程序。

第八条【预重整条件】进行预重整的，应当具备下列条件：

1.直接受理重整申请可能对债务人生产经营产生不利影响或者产生重大社会不稳定因素的；

2.债务人具备一定的正常生产经营条件和能力；

3.债务人与主要债权人、出资人、意向投资人等均有重组意愿的；

4.当地政府或市问题楼盘处置化解工作指挥部同意并愿意主导房地产企业预重整的。

第九条【听证会】为准确识别债务人重整价值及重整可行性，提高重整成功率，对债务人进行预重整之前应当召开听证会，听取债务人、债权人、出资人、意向投资人、政府主管部门或行业专家等意见。

第十条【辅助机构选任】对债务人进行预重整的，根据案件情况人民法院可以采取竞争、推荐等方式选任辅助机构。采取推荐方式的，可以在债务人、债权人委员会、出资人、意向投资人或者有关主管部门等推荐的破产管理人协会中的中介机构中产生辅助机构。

第十一条【辅助机构职责】预重整期间，辅助机构应履行下列职责：

1.调查债务人的基本情况、资产及负债情况；

2.监督债务人重大生产经营和内部管理事务；

3.委托中介机构对债务人进行审计和评估；

4.制定预重整过程中各方必须遵循的相应规则；

5.指导债务人、政府工作组、与债权人、出资人、意向投资人等利害关系人进行谈判并达成重组协议，协助拟定预重整方案；

6.征求当地政府或市问题楼盘处置化解工作指挥部对预重整方案的意见；

7.定期向人民法院报告预重整工作进展，遇有对各方主体利益影响重大的事项，应当及时向人民法院报告；

8.人民法院认为其应当履行的其他职责。

第十二条【债务人义务】在预重整期间，债务人承担下列义务：

1.妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料；

2.勤勉经营管理，妥善维护资产价值；

3.配合辅助机构调查，接受辅助机构的监督，配合审计和评估；

4.及时向辅助机构报告经营中的重大事项；

5.不得对外清偿债务，但为企业继续营业、维持其营运价值所必要的支出除外；

6.未经允许，不得对外提供担保；

7.积极与出资人、主要债权人、意向投资人等利害关系人协商达成重组协议，制作预重整方案；

8.完成预重整相关的其他工作。

第十三条【信息披露】预重整期间，债务人应当将与预重整有关的信息向主要债权人、出资人、意向投资人等利害关系人充分、完整、真实、合法地披露。

第十四条【预重整工作报告】预重整工作完成，应当提交预重整工作报告。预重整工作报告一般包括下列内容：

1.债务人的基本情况；

2.债务人出现经营或财务困境的原因；

3.债务人的资产、负债状况；

4.债务人的生产经营状况；

5.债务人重整价值的分析意见；

6.债务人重整可行性的分析意见；

7.是否形成重组协议和预重整方案；

8.对预重整方案合法性和可行性的审查意见；

9.进行重整的潜在风险及相关建议。

第十五条【程序转换】预重整工作结束后，需要转入重整程序的，应当向人民法院提交预重整工作报告、书面申请、预重整方案及表决结果、证据等材料。人民法院应当在法定期限内作出是否受理重整申请的裁定。人民法院裁定不予受理重整申请后，债务人具备破产原因的，债权人或者债务人可以另行提出破产清算申请。

第十六条【预重整方案的准用和例外】人民法院裁定受理重整申请前，债务人和部分债权人、出资人已经达成的有关协议或者预重整程序中已经拟定的预重整方案与重整程序中制作的重整计划草案内容一致的，有关债权人、出资人对该协议或方案的同意视为对该重整计划草案表决的同意。但下列情形除外：

1.协议内容或预重整方案的内容和表决程序不符合企业破产法中关于重整计划草案内容和表决程序的规定；

2.重整计划草案对协议或预重整方案内容进行了修改并对有关权利人产生不利影响，或者与有关权利人重大利益相关的，受到实质性影响的权利人有权按照企业破产法的规定对重整计划草案重新进行表决；

3.协议达成或预重整方案表决前债务人隐瞒重要信息、

披露虚假信息，以及协议达成或预重整方案表决后出现重大变化的，受到实质性影响的权利人有权按照企业破产法的规定对重整计划草案重新进行表决。

第十七条【管理人报酬】预重整成功转入重整程序，辅助机构被确定为正式管理人的，管理人报酬按照《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》由法院决定，一般按70%收取。如采取工作专班加中介机构模式，其报酬根据工作实际下浮。预重整期间管理人履职表现作为报酬计算的参考因素，预重整阶段不另行收取报酬。

四、破产申请 

第十八条【申请破产】申请房地产企业破产的，申请人应当提交房地产企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的相关证据。    

第十九条【申请人应当明确所申请的具体破产程序】申请人向法院提出破产申请的，应当依据《企业破产法》第七条之规定，明确选择具体的破产程序。申请人同时提出重整、和解或清算申请的，经法院释明后，申请人不作变更的，裁定不予受理。不同申请人同时提出有关房地产企业的重整、和解或者破产清算申请的，应当组织申请人或被申请人协商确定具体的破产程序。协商不成的，由法院视案件情况决定受理相应申请。    

第二十条【破产申请书】向法院提出破产申请，应当提交破产申请书。破产申请书应当载明下列事项：    

1.申请人、被申请人的基本情况，包括名称或姓名、住所地、法定代表人姓名及职务。申请人为债务人时，只需列出申请人的基本情况；    

2.申请目的，即申请重整、和解还是破产清算；    

3.申请的事实和理由，主要指债务人有《企业破产法》第二条规定的情形；    

4.法院认为应当载明的其他事项。    

第二十一条【房地产企业自行申请破产时应当提交的材料】房地产企业申请破产，除应当提交破产申请书以外，还应当提交下列材料：    

1.企业主体资格证明，包括企业法人营业执照、组织机构代码证等；    

2.企业法定代表人或者主要负责人名单、联系方式，及董事、监事、高级管理人员和其他管理部门负责人名单、联系方式；    

3.财产状况说明，包括有形资产、无形资产、对外投资情况、资金账户情况、在建工程基本情况等；    

4.债务清册，列明债权人名称、住所、联系方式、债权数额、有无担保、债权形成时间和被催讨情况；    

5.债权清册，列明债务人名称、住所、联系方式、债务数额、有无担保、债务形成时间和催讨偿还情况；    

6.有关财务会计报告；    

7.企业涉及的诉讼、仲裁、执行情况；    

8.企业职工情况和安置预案，列明解除职工劳动关系后依法对职工的补偿方案；    

9.职工、高管人员工资的支付和社会保险费用、住房公积金的缴纳情况；    

10.企业申请重整的，应提交重整预案，重整预案应包括重整的必要性、可行性评估结论、具体重整预案；    

11.企业申请和解的，应提交和解协议草案； 

12.市问题楼盘处置化解工作指挥部同意进入破产的相关证明材料；

13.法院认为应当提交的其他材料。    

第二十二条【债权人申请破产时应当提交的材料】债权人申请房地产企业破产，除应当提交破产申请书以外，还应当提交下列材料：    

1.债权人及债务人的主体资格证明；    

2.债权发生的事实及债权性质、数额、有无担保，并附证据；    

3.债务人不能清偿到期债务的证据；    

4.申请债务人重整的，应提交重整必要性和可行性方面的证据材料。    

第二十三条【更正、补充材料】申请人向法院提出破产申请，应当按《企业破产法》及本操作指引的规定提交破产申请书和申请材料。申请人提交的材料不符合规定的，法院应当自收到破产申请之日起七日内告知申请人需要更正、补充的材料，并指定提交期限。    

申请人更正、补充有关申请材料的时间，不计入《企业破产法》第十条规定的对破产申请的受理审查期限。    

第二十四条【独立法人单独破产原则及例外】房地产企业投资的全资子公司、控股子公司等具有独立法人资格的关联企业不能清偿到期债务，具备破产原因的，应当分别提出破产申请。

关联企业不当利用关联关系，导致关联企业成员之间法人人格高度混同，损害债权人公平受偿利益的，关联企业成员、关联企业成员的债权人、关联企业成员的清算义务人、已经进入破产程序的关联企业成员的管理人，可以向法院提出对关联企业进行合并破产的申请。    

五、审查及受理    

第二十五条【开通涉房破产申请绿色通道】对申请房地产企业破产的当事人，开通绿色通道，立案部门做好破产案件申请材料的形式审查工作，于两个工作日内将申请材料移交破产审理部门进行实质审查，符合破产申请条件的，破产审理部门应依法及时受理；不符合破产申请条件的，破产审理部门应在三个工作日内出具书面审查意见答复申请人。

第二十六条【破产申请审查期间的证据保全措施】在法院审查破产申请期间，发现房地产企业财产、印章和账簿、文书等可能被隐匿、转移、处分或者销毁的，破产申请人可以向法院申请对房地产企业财产、印章和账簿、文书等采取保全措施，法院可以要求申请人提供相应担保。    

第二十七条【对破产申请的异议权】房地产企业对债权人提出的破产申请有异议的，可以自收到法院的通知之日起七日内，就法院对本案是否具有管辖权、申请人与被申请人的主体资格、申请人债权的真实性及合法性、以及房地产企业是否发生破产原因等向法院提出书面异议，并应当提交相关的证据材料。    

法院认为有必要的，可以组织破产申请人、房地产企业等破产利害关系人对破产申请应否受理进行听证。与破产申请存在利害关系的人员可以申请参加，组织听证的时间不计入破产申请的受理审查期间。    

第二十八条【对房地产企业异议的处理】房地产企业对案件管辖权、申请人的主体资格或房地产企业是否符合破产条件提出异议，法院经审查异议成立的，裁定不予受理破产申请。    

第二十九条【听证会】涉及在本辖区范围内有重大影响的房地产企业破产申请，法院可以组织申请人、债务人、主要债权人等利益相关方，通过召开听证会等形式听取意见，并邀请当地政府有关人员参加。听证会可以按照以下程序进行：    

1.破产申请人宣读破产申请书，陈述申请破产的事实和理由及相关证据；    

2.债务人的法定代表人或有关负责人简要陈述企业性质、注册情况、生产经营状况、资产及负债情况。债权人申请债务人破产的，债务人有权提出抗辩；    

3.对证据材料进行初步审查，对债务人的资产、负债、担保、财产抵押、资产变现、债务清偿、职工安置等情况进行调查；    

4.法院认为应当调查的其他事项。    

第三十条【裁定受理】裁定受理破产申请的，受理裁定自作出之日起生效。受理裁定应当自作出之日起五日内送达申请人和被申请人。    

债权人提出申请的，房地产企业应当自裁定送达之日起十五日内，向法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工、高管人员工资的支付和社会保险费用、住房公积金的缴纳情况。    

第三十一条【裁定不予受理】裁定不受理破产申请的，应当自裁定作出之日起五日内送达申请人和被申请人并说明理由。申请人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院提起上诉。    

第三十二条【裁定驳回破产申请】受理破产申请后至破产宣告前，经审查发现房地产企业不符合《企业破产法》第二条规定情形的，可以裁定驳回申请。申请人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院提起上诉。    

六、管理人指定及监管    

第三十三条【政府清算组为管理人的一般规定】对于在本地有重大影响、法律关系复杂、利益冲突严重、信访稳控局面严峻的房地产企业破产案件，当地政府对指定管理人有明确建议的，法院应直接指定当地政府成立的清算组或工作专班为管理人，但清算组或工作专班中必须有具备管理人资质的社会中介机构参加，也可以指定当地政府成立的清算组或工作专班和通过竞争方式选定的社会中介机构组成联合管理人。    

第三十四条【中介机构作为管理人的例外】裁定受理破产申请的，应当同时指定管理人。对事实清楚、债权债务关系简单、债务人财产相对集中的房地产企业破产案件，以及已知的债务人财产可能不足以支付管理人报酬和管理人执行职务费用的房地产企业破产案件，可由法院提出对管理人的相关要求，由符合条件的在册管理人报名参加摇号，通过随机方式产生管理人。      

第三十五条【管理人团队的要求】房地产企业破产案件应当由律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任管理人或联合管理人，管理人工作团队中应有在房地产经营、建设工程、投融资等相关领域具有专业知识和实务经验的专业律师，或聘用相关领域专家担任管理人顾问。    

第三十六条【法院指导监督管理人工作】法院应从以下几个方面指导监督管理人工作：    

1.要求管理人制定包括团队构成、工作进度、时间节点、工作路线、工作成果等内容的工作方案；    

2.建立周报制度，由管理人每周汇报工作进展；    

3.建立薪酬激励机制，将管理人履职情况，特别是协助法院实行破产案件简易审的工作业绩作为确定管理人报酬的重要依据；    

4.建立考评反馈机制，案件审理中根据各项工作开展情况予以考评，案件审结后出具管理人履职情况专题报告，报中级法院备案。  

七、附则  

第三十七条【条文适用】本操作指引中房地产企业破产程序中涉及的受理审查、管理人指定等问题，本操作指引未规定的，适用《企业破产法》及相关法律法规、司法解释、指导性文件的规定。本操作指引与上级法院的相关规定不一致的，以上级法院相关规定为准。

 　 第三十八条【解释】本指引由本院审判委员会负责解释。

第三十九条【施行日期】本指引自发布之日起施行。

　2022年6月30日