□本报全媒体记者 王海锋 本报通讯员 丁清玲

    近年来，在南阳市卧龙区法院蒲山法庭辖区内，一些小区的物业纠纷较为突出。一边是业主对服务质量不满意、不愿意交费，另一边是物业公司经营困难、难以为继。面对这一困境，蒲山法庭变坐等案件上门为主动出击，以源头治理为切入点，以优化营商环境为落脚点，以“如我在诉”的司法情怀为着力点，探索出一条“数据驱动、多元共治、柔性解纷”的物业纠纷化解新路径。

    通过数据找“病灶”

    物业纠纷看似琐碎，实则牵动千家万户。南阳市卧龙区法院蒲山法庭在前期排查中发现，辖区两个小区某山庄与某花园的物业纠纷尤为突出。某山庄有1380户，由于定位为休闲、养老型社区，大部分业主仅在节假日居住，常年正常交费业主约500户。某花园有324户，实际入住仅132户，欠交物业费户数达96户。两组数据背后，折射出的是“低入住率、高欠费率”引发的结构性矛盾。

    该法庭进一步深挖数据发现，这两个小区的物业费标准长期处于低位：某山庄的物业费每平方米每月仅0.5元，某花园的物业费按年收取，每年700元。收交率持续走低，导致物业公司连年亏损。某山庄即便1380户全部足额交费，物业费月总收入也仅有数万元，扣除18名工作人员工资和设施维护、保洁绿化所需费用等刚性开支后已捉襟见肘；而实际交费户数不足四成，公司常年入不敷出。这种情况下，物业公司无力及时更新设备、提升服务质量，“低收费—低收交率—物业公司亏损—服务质量下降—收交率更低”的恶性循环就此形成。

    在收到两家物业公司的调解申请后，蒲山法庭明确了“不能就案办案，必须通过数据找‘病灶’”的思路，决定将矛盾化解关口前移，迅速启动“走访+磋商”双轨机制。

    在实地踏勘走访过程中，法庭干警给业主和物业公司算清收支账、讲透恶性循环的逻辑，引导物业公司换位思考，既要维护企业的合法债权，又要保障业主的知情权和参与权。经过多轮磋商，物业公司最终拿出差异化调解方案。其中，某山庄聘用的南阳市某物业服务有限公司给出调解意见：5月1日至5月10日，欠费业主主动足额结清拖欠物业费的，长期未实际入住的业主按欠费总额的70%收取，实际入住的业主按欠费总额的85%收取。某花园聘用的南阳某某物业服务有限公司给出调解意见：5月1日至5月10日，欠费业主主动足额结清拖欠物业费的，一律免收一年物业费。这一从“对抗”到“对话”的转变，正是蒲山法庭对纠纷化解“抓前端、治未病”的生动实践。

    司法举措优环境

    物业费的收取关乎物业公司生存，更直接影响社区营商微生态。蒲山法庭深刻认识到，如果不打破恶性循环，物业公司终将因入不敷出而被迫撤场。小区无人管理，卫生环境脏乱差，可能导致房产贬值，受损的将是全体业主。管理某山庄和某花园这样本就收费低廉、利润微薄的项目，任何一家物业公司的抗风险能力都极其脆弱。简单依赖诉讼催收，不仅会加剧双方对立，还可能成为压垮企业的“最后一根稻草”。

    为此，蒲山法庭坚持“保企业、稳预期、促发展”的营商理念，将物业纠纷化解纳入优化营商环境大局统筹推进，联合南阳市卧龙区石桥镇政府、龙王沟风景区建设发展中心发布开展物业纠纷调解专项活动公告。该法庭主动与物业公司沟通，指导其规范服务合同、完善催收告知程序、增强证据留存意识；同时协助物业公司梳理运营成本，在保障基本服务的前提下实现“节流”。更重要的是，法庭没有让企业独自面对困局，而是联动基层治理力量，帮助物业公司重建与业主的信任。

    5月1日，蒲山法庭将调解方案以通告形式公开发布，明确集中办理时间、优惠政策和法律后果。5月11日、12日，法庭干警分别深入两个小区，实地查看通告张贴及反馈情况，现场听取业主与物业公司的意见建议。截至5月12日，两个小区已有78户业主主动交纳拖欠的物业费。

    “我以前总觉得物业费不高，交不交无所谓，听了法官算账才知道，物业费收不上来，物业公司连工人工资都发不出，怎么可能搞好服务？”某山庄一名业主补交所欠物业费后说。某物业公司相关负责人感慨：“这些主动清欠的物业费，虽不能使公司扭亏为盈，但让我们看到了希望。只要法庭继续帮我们搭平台、立规矩，我们愿意同步公示整改计划，提升服务质量，让业主感受到物业与业主如同小区的‘左右手’，应当心手相连，共同守护美好家园。”

    让“靠诉讼催收”变为“靠信任交纳”，蒲山法庭用法治方式帮助物业公司稳住经营基本盘，也让业主意识到：良性循环的起点，是双方各让一步、各尽其责。这正是“法治是最好的营商环境”在基层社区治理中的生动写照。

    司法为民暖人心

    蒲山法庭法官在处理这两起群体性物业纠纷时，始终坚持换位思考：如果我是空置房业主，一年只住几天，却要和常住业主一样全额交物业费，会不会觉得委屈？如果我是物业公司负责人，物业费每平方米每月仅0.5元，每年只收700元，却连这个钱都收不齐，员工工资不能按时发放、垃圾清运车加不起油，我又该怎么坚持？

    正是这种将心比心的共情思维，推动蒲山法庭创新推出“纠纷调解+法庭服务站”模式。考虑到两个小区纠纷体量较大，且矛盾积压时间长，蒲山法庭决定将某山庄设为物业纠纷问题专项治理试点，在该小区设立服务站，群众可享受法律咨询、纠纷调解、司法确认、巡回审判等服务。

    蒲山法庭计划从今年6月起每月集中审理此类纠纷案件，用半年时间基本消化现有存量纠纷案件，并逐步形成“调解优先、诉讼断后、示范引领”的长效机制。

    在预定的集中审理日，法官将提前到场，先调解、后开庭，对能达成协议的当场出具法律文书；对争议较大的，公开开庭审理，当庭宣判，并将邀请业主、物业公司工作人员、综治中心干部、辖区群众旁听。法官会现场算一笔恶性循环账和良性循环账：前者是“收费低、服务差、拒交费、撤场、小区卫生环境差”，后者是“及时清欠、服务质量提升、主动交费、资金状况改善、长效优质服务”。账算清了，业主和物业公司的心结也就容易解开了。

    从5月1日通告发出到12日现场办公，从78户业主主动交费到服务站落地，蒲山法庭用12天时间，跑出了物业纠纷多元化解的“加速度”。

    解开“物”与“业”的千千结，关键在“心”与“心”的沟通。蒲山法庭以数据思维精准溯源，以营商视角统筹兼顾，不仅为辖区居民和物业公司找到了最优解，还探索出了一条基层法庭参与社会综合治理、服务高质量发展的新路径。这既是蒲山法庭对新时代“枫桥经验”的生动诠释，也是司法力量守护万家灯火的温暖注脚。