为扎实推进民法典宣传活动深入开展，依托第六个“民法典宣传月”普法契机，6月8日，河南省南阳市中级人民法院召开新闻发布会，发布《南阳市中级人民法院物业服务纠纷案件审判白皮书（2022-2025）》及典型案例。多家省市媒体受邀参加。
白皮书以物业服务合同纠纷这一高发民生类案件作为工作抓手，系统梳理总结类案的审判质效、类型特点、矛盾诱因、工作经验和工作建议，充分发挥司法裁判规范指引与行为引导效能，紧扣民法典普法宣传主线，持续推动社会公众学法、懂法、守法，切实增强全社会对民法典的认知认同与法治敬畏，不断夯实基层社会治理法治化根基。
一、聚焦主责主业，提升审判质效
2022-2025年全市法院共受理物业服务合同纠纷案件14382件，审结14228件，结案率98.93%。调解、撤诉10706件，调撤率74.44%，服判息诉率达97.26%。审判质效保持高位运行的同时，物业纠纷案件的调解、撤诉率持续上升，截至今年第一季度，全市物业纠纷案件的调撤率已从2025年的69.78%上升至76.57%，反映出全市法院在源头治理、多元解纷方面工作成效显著。
二、统一裁判尺度，力促实质解纷
近年来，全市法院物业服务合同纠纷案件收案数由2022年的3435件增长至2025年的4449件。为应对显著增长的案件数量，全市法院锚定案件高效审结、矛盾妥善化解的工作目标，组建物业纠纷专项审判团队，实行案件集中管辖，常态化搭建业务研讨、法律研学工作机制，严格落实类案同判的工作要求，明晰权责边界，统一裁判尺度。同时定期汇总梳理物业纠纷审判工作中的疑难问题，聚焦纠纷根源、实现实质化解，跳出单纯“就欠费审欠费”的片面办案思维，真正做到案结事了、源头止争。
三、聚力提质增效，精准便民助企
针对物业纠纷案件给群众日常生活、物业服务企业正常经营造成的影响，全市法院深化案件繁简分流，落实简案快办、繁案精审、高效解纷。积极推行适用小额诉讼程序审理物业纠纷案件，充分发挥小额诉讼程序“一裁终局”的优势，减轻普通业主反复应诉的诉累，减少物业服务企业因诉讼产生的运营损耗，避免双方纠纷久拖不决、矛盾持续深化。2025年底，全市法院审理物业案件的小额诉讼程序适用率已达84.18%。
四、坚持多元共治，深化协同联动
为应对物业案件激增的客观现状，源头化解矛盾纠纷，全市法院坚持以府院联动为核心，整合多方力量、构建共治格局，努力实现“抓前端、治未病”。因地制宜依托综治中心、集合专业人员、组建调解队伍，引导当事人通过调解方式解决矛盾纠纷；多措并举优化解纷机制，打造“社区先行、行政跟进、司法保障”的联动体系，为广大群众营造平安和谐的居住环境；精准施策开展座谈会及专题培训，明晰权责边界、加强司法引导，充分发挥桥梁纽带作用，实现从被动司法向主动预防转变。
五、延伸司法职能，服务发展大局
全市法院坚持司法服务向案外拓展，切实减少纠纷增量。开展形式多样的普法宣传活动，纠正认知误区，引导业主理性维权、物业规范经营；靶向出具司法建议，建立问题清单，以个案推动类案化解，帮助行政部门监督监管，得到了积极的回应，取得了显著的效果。
下一步，全市法院将以此次新闻发布会为契机，持续开展民法典宣传活动，通过司法的力量破解物业服务领域治理难题，推动形成企业诚信经营、业主依法维权、部门有效监管、社区协同共治的基层治理新格局，让“小物业”释放“大能量”，以司法护航民生，用多元解纷守护万家安宁。
与白皮书同步发布的8起典型案例，涵盖了物业服务合同纠纷案件常见的法律适用问题，明确了空置房屋情况下酌减物业费的认定和数额标准、物业服务存在明显瑕疵的认定标准及酌减物业费的数额范围、开发商未按约交房时业主无需承担未收房期间物业费等一系列规则，体现了全市法院维护广大业主合法权益、保障物业公司合法经营的司法态度，为双方提供了清晰的行为指引。
典型案例目录
案例一 空置房屋未装修入住情况下，酌情扣减一定比例物业费——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
案例二 物业服务存在严重瑕疵，酌情扣减一定比例物业费——某物业管理有限公司与赵某物业服务合同纠纷案
案例三 开发商未按约交付房屋，业主不承担收房前物业费——某物业管理有限公司与李某物业服务合同纠纷案
案例四 物业服务企业将整体服务项目转委托行为无效——某小区业委会诉某物业公司排除妨害纠纷案
案例五 物业服务合同对物业公司代收代缴水电费的约定不违反法律规定，不能以此拒缴物业服务费——某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案
案例六 业主不能以非因物业管理造成的房屋漏水为由拒绝缴纳物业服务费——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
案例七 未成立业委会时，街道办、居委会组建的物业管理委员会管理物业事项，对全体业主具有约束力——张某与某物业管理公司物业服务合同纠纷案
案例八 解聘物业服务人应当依照法定程序由全体业主共同决定——某小区业主委员会与某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
案例一
空置房屋未装修入住情况下，酌情扣减一定比例物业费
——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司为案涉小区提供物业服务。2020年10月28日，李某收房并与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，李某收房后未装修该房屋、未在该小区内居住，李某已经缴纳物业费至2023年12月31日。某物业公司为案涉小区提供物业服务至2025年3月31日，后撤场。撤场后某物业公司要求李某支付2024年1月1日至2025年3月31日期间的物业费及违约金。为此双方形成纠纷。
【裁判结果】
法院经审理认为，虽然业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，双方当事人签订的物业服务协议也包含了“已交付使用、尚未居住的物业，物业服务费按应收费标准的100%收取”的约定，但物业公司的服务中包含对公共区域的卫生清扫工作、垃圾清运工作、人员出入小区的安保工作等，本案中，李某从收房至今未对该房进行装修，该房屋长期处于空置状态，李某一家未在案涉房屋内居住，不产生生活垃圾、不使用公共设施、不出入小区，客观上减轻了物业公司对公共区域卫生清扫的工作量、减轻了人员出入小区的安保工作量、减轻了对小区公共设施的维保工作量等，在此情况下，酌减部分物业费更符合公平原则，因此结合案件具体情况，酌减部分物业费。
【典型意义】
本案是适用公平原则平衡业主与物业公司权利义务的典型案例，对化解物业服务矛盾、规范物业费缴纳、统一裁判尺度具有重要司法示范意义。
在传统物业服务纠纷案件中，普遍存在“收房即全额缴物业费”的固化认知，忽视了物业服务的实际供给内容与业主实际需求之间的差异。本案的裁判突破了单一的合同形式履行标准，立足公平合理、权责对等的民法原则，厘清了物业费的收费本质。本案中，业主收房后未装修入住、未实际使用房屋，客观上不会产生居家生活垃圾，不占用电梯、楼道等公共设施，也未高频出入小区占用物业服务资源，降低了物业公司针对该业主的日常服务工作量与运营成本。人民法院酌情减少物业费，并未否定物业公司整体的物业服务价值、未损害物业公司合法权益，同时也避免了业主在未实际享受对应物业服务的情况下，承担全额费用的结果，实现了物业企业经营权益与业主合法权益的双向平衡。
本案裁判树立了清晰的行为指引与裁判导向。一方面，明确业主收房后即便未入住、未装修，仍需承担基础物业费，认可了物业公司服务的整体价值，杜绝业主以未居住为由要求免除物业费的不当抗辩；另一方面，纠正了物业费“一刀切”的不合理惯例，明确服务与付费相匹配的原则。
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案例二
物业服务存在严重瑕疵，酌情扣减一定比例物业费
——某物业管理有限公司与赵某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司系案涉小区的物业服务单位，赵某系该小区业主。2019年11月30日，小区建设单位某置业有限公司与某物业公司签订《物业管理服务合同书》，约定由某物业公司为小区提供物业服务，其中电梯房物业服务费标准为每月每平方米1.2元，合同自2019年12月1日起执行。赵某夫妇于2019年购买该小区房产并于2020年入住，其仅缴纳了第一年物业费，自2021年5月23日至2025年5月23日期间拖欠物业费用，双方形成纠纷。经查，案涉小区存在电动车飞线充电、垃圾清理不及时、杂物挤占消防通道等问题。
【裁判结果】
法院经审理认为，建设单位依法与某物业公司签订的前期物业服务合同，对小区业主具有法律约束力，某物业公司具备主张物业费的合法主体资格。物业服务人应当按照约定全面履行服务义务，但某物业公司提供的服务存在瑕疵，综合考虑某物业公司履行合同存在不足的实际情况，为平衡双方利益，督促物业服务企业提升服务质量，法院酌情对赵某拖欠的物业费总额予以10%的扣减。对于某物业公司主张的违约金，因其自身服务存在瑕疵，法院不予支持。
【典型意义】
本案坚持物业服务合同权利义务对等原则，明确物业公司应当全面依约履行服务义务，对于物业服务存在的明显瑕疵，依法对物业公司的违约金请求不予支持，并酌情扣减10%物业费。该裁判既有力维护了前期物业服务合同的效力，又督促物业企业提升服务质量，引导业主通过合法途径主张权利而非简单拒交物业费，对规范前期物业服务市场、平衡双方利益具有良好示范意义。
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案例三
开发商未按约交付房屋，业主不承担收房前物业费
——某物业管理有限公司与李某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司为案涉小区提供前期物业服务。2016年9月，李某因以房抵债与开发商签订商品房买卖合同，约定商业用房物业费每月每平方米2.2元。开发商未按合同约定书面通知交房、办理交接手续，案涉房屋未实际交付给李某。某物业公司诉请李某支付物业费、滞纳金、违约金，双方形成纠纷。
【裁判结果】
法院经审理认为，依据《物业管理条例》第四十一条之规定，已竣工但尚未交给买受人的物业，物业费由建设单位承担。因开发商未履行书面交房通知义务，房屋未完成交付，故房屋交付前的物业费应由其承担。
【典型意义】
本案明确了物业费缴纳以房屋实际交付为核心节点，厘清了开发商、物业公司、业主三方的缴费责任边界。开发商未按合同约定履行交房义务，即便签订购房合同，业主亦无需承担未收房期间的物业费。该裁判既维护了物业公司的合法权益，也保障了业主不因开发商违约而承担额外责任，引导开发商规范交房流程、物业公司依规主张权利，助力化解物业领域交房与收费关联纠纷，维护小区物业服务秩序与业主合法权益。
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案例四
物业服务企业将整体服务项目转委托行为无效
——某小区业委会诉某物业公司排除妨害纠纷案
【基本案情】
2019年12月17日，某物业公司作为乙方与案涉小区业主委员会签订了为期十年的《物业服务合同》。合同签订后该物业公司将物业服务转委托给其子公司，该子公司从事管理案涉小区区域内的物业服务工作。案涉小区业委会以违法转委托为由，起诉请求解除物业服务合同，并请求该子公司撤离案涉小区。
【裁判结果】
法院经审理认为，某物业公司作为物业服务合同的当事人，将其应当提供的全部物业服务转委托给其子公司，违反了《中华人民共和国民法典》第九百四十一条关于“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人”的强制性规定。某物业公司将全部业务转包给其子公司，违反了法律强制性规定，该转委托行为无效，其转包行为构成违约，故业委会主张解除物业服务合同，请求子公司撤离案涉小区，法院予以支持。
【典型意义】
本案明确了物业服务合同对物业服务企业的法律约束力。物业公司中标并签约后，应亲自履行全部物业服务，不得违反《中华人民共和国民法典》第九百四十一条的强制性规定，将全部服务转委托给第三人。本案裁判依法认定转包构成违约、转委托行为无效，支持业委会解除合同的请求，有力维护了业主通过业委会选聘物业、监督履约的合法权益，警示物业服务企业必须严守合同约定与法律底线，对规范物业服务市场秩序具有积极示范作用。
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案例五
物业服务合同对物业公司代收代缴水电费的约定不违反法律规定，
不能以此拒缴物业服务费
——某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司系案涉小区物业服务单位，刘某系该小区业主。某物业公司与刘某签订《前期物业管理服务协议》约定，受有关部门或单位的委托，某物业公司可提供水费、电费、燃气费、中央空调冷/热费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府或相关资源单位规定。刘某以物业公司未按国家规定收取水、电费，擅自制定收费标准，私自加价，违反法律规定和合同约定等原因拒绝向某物业公司缴纳物业管理费。为此双方形成纠纷。
【裁判结果】
法院经审理认为，某物业公司与刘某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，刘某作为业主与某物业公司之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。某小区供电为专变供电，某物业公司与国网供电公司签订的购售电合同显示，某物业公司用电价格由代理购电价格（含平均上网电价、辅助服务费用等）、输配电价（含线损及政策性交叉补贴）、政府性基金及附加组成，该小区目前实行二级阶梯电价，未超出河南省居民阶梯电价标准；某小区居民用水为二次供水，某物业公司提交的政府文件显示，本地居民生活用水价格和表用户基础水价为2.0元，代征水资源税0.35元、污水处理费0.85元，综合水价3.20元，某物业公司按照3.2元／吨的价格向小区业主代收水费。根据《河南省物业服务收费管理办法》第六条之规定，某物业公司对案涉小区代收水电费的标准未超出其与供电公司签订的购售电合同约定、相关政策规定及价格标准，据此，判令刘某支付下欠水、电及物业费用。
【典型意义】
物业公司与业主在合同中明确约定代收代缴水电费，且收费标准未超出政策规定及相关合同约定，该约定合法有效，法院通过裁判明确双方应依约履行义务，业主不能以单方异议否定合同中的合法约定，对物业服务合同的严肃性予以确认，以此筑牢物业服务市场的交易信赖基础。
实践中，因水电费代收代缴问题引发的物业纠纷频发，业主对代收行为、收费标准有异议，可通过协商、行政投诉、诉讼等多元途径主张权利，而非以拒交物业费对抗，本案厘清了业主维权的合法路径与不当抗辩的法律后果，明确了物业费缴纳与水电费代收代缴分属不同的法律关系，引导业主理性合法维权，避免纠纷升级。
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案例六
业主不能以非因物业管理造成的房屋漏水为由拒绝缴纳物业服务费
——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某置业有限公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司对案涉小区提供前期物业管理服务，后该小区成立业主委员会，仍与某物业公司签订《物业服务合同》，由该物业公司持续为小区提供物业服务至今。合同约定物业费按照房屋所有权证书登记面积为准，小高层为1.38元/㎡/月，物业管理服务费采取预收方式，每年收取一次。李某系该小区业主，其以房屋漏水、物业服务不到位等原因拒绝向某物业公司缴纳物业管理费。为此双方形成纠纷。
【裁判结果】
法院经审理认为，物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的关联维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”某置业有限公司及业主委员会先后与某物业公司签订了多份物业服务合同，委托其为案涉小区提供物业服务，上述合同均未违反法律规定，为有效合同，对包含被告在内的全体业主均具有法律效力，某物业公司持续提供物业服务至今，李某应按照合同约定履行缴纳相应物业费的义务。李某辩称房屋漏水，但某物业公司在接到李某的漏水情况反映后，及时安排工作人员到现场查看，确认漏水的原因是排水槽被垃圾袋堵塞，处理完毕后就房屋情况多次通过微信向李某进行反馈，且定期对李某房屋进行巡查，后续李某也未再向物业公司反映有漏水状况，某物业公司作为物业服务人已尽到了对房屋建筑的管理维护和协助配合义务，据此，判令李某支付下欠的物业费用。
【典型意义】
本案厘清了物业服务合同中双方权利义务界限，对化解同类物业纠纷、规范物业服务市场秩序具有一定指导意义。本案明确了物业服务人管理维护义务的履行标准，案涉物业公司在收到业主房屋漏水反映后，及时到场排查、妥善处理问题、主动反馈处置结果，已充分尽到了物业服务人的房屋管理维护及协助配合义务。同时，本案划定了业主物业费抗辩权的合法行使边界，业主以房屋漏水为由拒付物业费，但无法证明物业服务人存在履职过错，其抗辩理由依法不能成立。该案的处理结果既依法规制了业主滥用抗辩权、恶意拖欠物业费的不诚信行为，维护物业服务企业的合法权益与小区物业服务正常秩序，也引导物业服务企业规范服务流程、强化证据留存意识，督促其全面履职尽责，有助于平衡业主与物业服务主体的利益，推动构建诚信守约、权责清晰的和谐物业服务关系，助力小区治理规范化发展。
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案例七
未成立业委会时，街道办、居委会组建的物业管理委员会管理物业事项，
对全体业主具有约束力
——张某与某物业管理公司物业服务合同纠纷案
【基本案情】
案涉小区系某集团职工家属院，2020年，某集团将小区交于街道办代管，街道办指定社区代管，代行业主委员会职责。2021年12月1日，社区居委会以招投标的方式，选聘某物业管理公司为案涉小区的物业服务企业，并于2022年1月1日签订了《物业管理服务合同》，合同约定了业主的机动车辆服务费按55元/月收费。张某系小区业主，2022年1月18日，张某填写了《内部车辆申请登记表》，并勾画“长期出入”栏，张某按时支付物业管理费但未缴纳车辆服务费，某物业主张张某拖欠金额1375元及违约金。为此双方形成纠纷。
【裁判结果】
法院经审理认为，虽然某小区未成立业主委员会，但该小区所在地的居委会依法定程序组织开展了物业公司的选聘工作，为小区及时选聘了物业服务人。居委会与某物业管理公司签订的物业服务合同合法有效，对全体小区业主均有法律约束力。在某物业管理公司据此入场并实际提供了相应物业服务的情况下，根据等价有偿原则，业主享受了相应服务，应支付相应对价的费用。综合考虑张某的实际停车情况，判决张某向某物业公司支付相应的车辆服务费。
【典型意义】
本案明确了在小区未成立业委会的特定情况下，所在地居委会依法定程序代行业委会职责，与物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。业主享受了物业提供的停车管理服务，即应承担相应付费义务。本案裁判对于推动无业委会老旧小区的物业规范化管理、引导业主依法履约，妥善化解同类纠纷具有积极的示范意义。
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案例八
解聘物业服务人应当依照法定程序由全体业主共同决定
——某小区业主委员会与某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司系案涉小区物业服务单位。该小区共有单元房253套，其中247户已办理房权证或购买入住。2024年6月24日，案涉小区业主委员会通过公证方式向某物业公司送达《解除物业服务合同通知书》。业主委员会以让业主签名方式表示更换物业公司并委托业主委员会处理，该签名表经审查，有效签名总计81户，专有面积共计9358.28㎡，其他签名非产权人签名或无证据证实其为业主。经统计案涉小区已办房权证和未办理房权证的业主专有部分面积共计28190.76平方米。该业主委员会提起本案诉讼，请求解除与某物业公司的物业服务合同关系。
【裁判结果】
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；......业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。本案解聘某物业公司应由超过双三分之二以上的业主参与表决，在符合上述条件的业主未能就解聘某物业公司参与表决并形成决议的情况下，某业主委员会无权代表小区业主提起本案诉讼，依法驳回某业主委员会的起诉。
【典型意义】
本案明确了解聘物业服务人必须严格遵循法定程序，由全体业主共同决定。解聘物业服务人属于业主共同决定事项，须经专有部分面积及人数双重三分之二以上参与表决并达到相应多数同意。业主委员会作为执行机构，无权就选聘、解聘物业等重大事项自行作出决定。本案裁判强调，未依法召开业主大会并形成有效决议，业主委员会不得擅自解除物业服务合同，对规范业主委员会权利行使、保障全体业主共同管理权具有典型示范意义。
