河南省桐柏县位于豫南边陲，属于山区县和贫困县，曾被国家命名为革命老苏区。近几年来，这里的“小产权房”开发、买卖纠纷不断，本案就是发生在这里的一起典型案例。

2011年6月10日，原、被告经协商，签订了房屋开发协议，约定由原告提供建设用地和土地使用证，由被告开发建设，建设费用由被告自理，被告开发后给原告两套住房，房屋交付时间为2011年农历年底，如有单方违约，由违约方支付罚金5万元。但被告由于小产权房不能办理建筑许可证，一直未能开发建设。另查明，原、被告约定开发的房地产是原告于2005年农历3月14日购买刘某的房产，土地性质为集体土地，原告未办理土地使用权转让手续，登记的土地使用权人仍是刘某。

桐柏县法院民事审判庭第二庭庭长杨珊解读：原、被告约定的土地属桐柏县城关镇西杨庄村赵庄村组集体土地，原告不是本集体组织的成员，其购买刘某房产的行为不合法。被告也不是本集体组织成员，双方于2011年6月10日签订的房屋开发协议，违反了法律的强制性规定，属“小产权房”开发建设，应为无效合同，原、被告关于违约金的约定为无效约定，原告的诉讼请求及被告的反诉请求，法院均不予支持。