案情　 

2012年3月，原告王某与被告商某、于某签订了房屋买卖合同，将位于河南省西峡县回车镇的一座独家小院卖给王某，价款为156000元。原告王某于签订合同当日分别支付二被告房款各52000元。2012年4月，原告准备入住该房时，却遭到被告家人阻挠，认为房屋价款过低，不同意出售。原告付了房款却不能入住，无奈之下诉至法院。

审判

河南省西峡县人民法院经审理查明：原、被告双方买卖的房产所占土地属西峡县回车镇杜店村集体所有的土地，而原告王某及其家属不是本村村民。依据我国《土地管理法》等相关土地政策，农村宅基地具有极强的福利和保障性，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此本经济组织以外的村民购买本经济组织成员的宅基地和房屋，应当确认为无效。本案中原告王某购买集体所有宅基地上的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原、被告双方明知房屋属集体所有，对造成合同无效负同等过错。西峡县法院依法判决：二被告分别返还原告王某房款52000元，并支付房款利息损失的50%。

说法

现在，城镇居民购买农村宅基地房屋现象非常普遍，虽然法律法规禁止，政府不予办理相关证件。但仍有一部分人抱着房子便宜、又不是自己一个人买的法不责众心理。购房后，往往卖房方因拆迁或其他的经济利益的驱动而提起要求确认合同无效的诉讼，不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的巨大损失。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。

一旦双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效时，依据《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买方可以循着“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方给予买受人一定比例的经济补偿而非原价退还买受人，可以通过鉴定等方式确认房屋价值并由出售房屋的农民按照比例承担过错责任。