河南省桐柏县位于豫南边陲，属于山区县和贫困县，曾被国家命名为革命老苏区。近几年来，这里的“小产权房”开发、买卖纠纷不断，本案就是发生在这里的一起典型案例。

2011年6月10日，原、被告经协商，签订了房屋开发协议，约定由原告陈某提供建设用地和土地使用证，由被告胡某开发建设，建设费用由胡某自理，胡某开发后给陈某两套住房，房屋交付时间为2011年农历年底，如有单方违约，由违约方支付违约金5万元。眼见半年过去了，胡某还不能交付房子，2012年12月陈某把胡某告上法庭。但胡某由于小产权房不能办理建筑许可证，一直未能开发建设，反诉要求陈某支付违约金。另查明，两人约定开发的房地产是陈某于2005年3月14日购买刘某的房产，土地性质为农村集体土地，陈某未办理土地使用权转让手续，登记的土地使用权人仍是刘某。

法院经审理认为：原、被告约定的土地属桐柏县某村集体土地，原告陈某不是本集体组织的成员，其购买刘某房产的行为不合法。被告胡某也不是本集体组织成员，双方于2011年6月10日签订的房屋开发协议，违反了法律的强制性规定，属“小产权房”开发建设，应为无效合同，原、被告关于违约金的约定为无效约定，陈某的诉讼请求及胡某的反诉请求，法院均不予支持。

法官释法：近年来，随着房价的飙升，低廉的“小产权房”成为好多人的首选，但是殊不知“小产权房”有其法律风险。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。其实，小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员以外的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。由此可见，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护，国家也明令叫停，大家购房时不要贪图“小产权房”便宜而给自己带来后顾之忧。